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关注融创的几个理由

编辑 : 连洁   发布时间: 2018.01.12 18:03:14   消息来源: 钱柜娱乐111 阅读数: 229 收藏数: 0 + 收藏 (0)
过去十年来,融创一直在马不停蹄地开疆拓土,成长性在房地产行业中名列前茅。预计在未来三年,融创销售额的年均增长率在25%——35%之间。即2020年销售额将在8000亿——10000亿之间。尽管行业空间增长缓慢,龙头房企的增长主要来自市场集中度的提高。未来五年内,TOP5的市场份额有望达到40%,平均的销售额将达到8000亿—1万亿元。

    关注的主要理由:
  
  成长性:过去十年来,融创一直在马不停蹄地开疆拓土,成长性在房地产行业中名列前茅。预计在未来三年,融创销售额的年均增长率在25%——35%之间。即2020年销售额将在8000亿——10000亿之间。尽管行业空间增长缓慢,龙头房企的增长主要来自市场集中度的提高。未来五年内,TOP5的市场份额有望达到40%,平均的销售额将达到8000亿—1万亿元。
  
  安全性:销售利润对应的PE不到4倍,而PS则为0.4左右,在TOP5的房企里相对较低;谨慎估计,到2020年,融创的合理估值在9408亿港元以上。在未来3-5年,目前的股价有5.7倍的升值空间(2017年底的总市值为1420亿港元)。
  
  确定性:从销售额上看,公司有大量的以销售未结算的销售额,一方面,随着市场集中度的提高,公司能够保证一定的增长速度。为未来的收入和净利润的增长提高了源源不断的保证。从财务上看,公司已经通过配股增发的手段,降低负债率,修复资产负债表。预计从2018年,公司将放慢拿地的速度,加快释放利润。而且,预计从2019年开始,随着融创负债率的降低,现金不断增加,将大幅度提高分红。公司的PE也会提高。
  
  爆发性:2017年,融创的股价都有大幅度的上涨,2018年暴涨的可能性大大下降。而且还存在小幅度下行的风险。
  
  估值的几点假设:
  
  l  未来几年,中国经济不发生经济和金融危机。房地产行业的市场规模将稳定在12.5万亿左右,市场集中度快速提升,TOP 5占据40%的市场份额(2017年TOP的份额为30%)。而融创的增速快于其他龙头企业;主要原因是:市场平稳增长,竞争加剧,龙头企业的优势又在提升。而融创的土地储备,销售都有优势,所以增长最快;
  
  l  随着市场集中度提升,龙头房企的净利率将逐步提升,对融创来说,预计每年提升1个pct。将从2016年的10%,提升到2020年的14%,基本上与恒大目前的水平持平,主要是因为随着规模的扩大各个环节的成本(拿地成本,建安成本,借贷成本)有所下降,而售价保持稳定;
  
  l  随着市场格局稳定,龙头房企增速放缓,资产负债表大幅度改善,净利润率大幅度提升,现金流充裕,房企将加大分红,故此会享受到蓝筹股的市盈率并且保持平稳。合理估值在8—12PE之间,中位数为10PE。
  
  l  销售额中的权益比在70%左右。今年万达的400亿销售额以后会并表(收入利润会并表,因为涉及到延迟交付,而销售额视同并表。)
  
  主要结论:
  
  2017年,实际的(权益)销售利润预计为308亿元(人民币)左右。
  
  乐观估计:2020年,实际的(权益)销售利润有望达到980亿元(人民币)。以10倍PE计算,市值应该9800亿人民币,约合11760亿港元。
  
  谨慎估计
:2020年,实际的(权益)销售利润有望达到784亿元(人民币),即上述数值的八折。以10倍PE计算,市值应该7840亿人民币,约合9408亿港元。
  
  考虑到结算滞后,在未来3-5年,目前的股价有5.7倍的升值空间(公司总市值从2017年底的1422亿港元,上升到9408亿港元)

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